NAKUP NOVO ZGRAJENE NEPREMIČNINE
Zakon o varstvu kupcev stanovanj in stanovanjskih stavb določa, da prodajalec lahko začne oglaševati in prodajati nepremičnino šele, ko postane lastnik ali imetnik stavbne pravice na parceli, na kateri bo stala nepremičnina. Poleg tega mora biti za nepremičnino izdano dokončno gradbeno dovoljenje, v primeru prodaje posameznih delov stavbe, pa mora prodajalec poleg že navedenega, še v obliki notarskega zapisa določiti splošne pogoje posameznih delov.
PRAVNE OBVEZNOSTI PRODAJALCA
Pred nakupom nepremičnine mora kupec preveriti, če je prodajalec vknjižen kot lastnik ali imetnik stavbne pravice oziroma je vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo stavbne oziroma lastninske pravice. Poleg tega morajo biti izpolnjeni pogoji za dovolitev vknjižbe na ime prodajalca. Če kupec kljub temu da pogoji niso izpolnjeni, podpiše pogodbo, lahko od nje kadarkoli odstopi brez obveznosti do prodajalca.
Pogodba, ki jo kupec podpiše pred nakupom, mora biti v skladu z zakonom o varstvu stanovanj in enostanovanjskih stavb. Ker se pogosto prodajajo še nezgrajene nepremičnine, mora prodajalec k pogodbi priložiti še dokumentacijo, ki določa tehnične lastnosti zgradbe glede izvedbe in vgrajene opreme ter nekatere pravne lastnosti. Če je predmet prodaje le posamezni del stavbe, mora biti ta individualno določen in vpisan v zemljiško knjigo. Če še ni, mora pogodba obsegati tudi vse sestavine akta o oblikovanju etažne lastnine. Kupcem se priporoča, da pridobijo in pregledajo vso potrebno dokumentacijo o nepremičnini oziroma stanovanju že pri oblikovanju osnutka pogodbe.
KUPNINA
Po ZVKSES lahko prodajalec kupcu zaračuna le kupnino za nepremičnino, drugih stroškov pa ne, razen stroška vpisa lastninske pravice v korist kupca. Prodajalec lahko od kupca že vnaprej zahteva plačilo are, ki pa ne sme presegati deset odstotkov kupnine in se kasneje vračuna v kupnino. Kupcu ni treba plačati kupnine dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na ime kupca in dokler nepremičnina ni pripravljena na izročitev, kot je opirana v prodajni pogodbi. Če pa kupec zamuja s plačilom, prodajalec lahko zahteva zamudne obresti in morebitne stroške, ki nastanejo zaradi zamude. Prodajalec lahko kupnino zahteva že vnaprej, ampak le v primeru, da priskrbi bančno garancijo, oblikuje ustrezni skrbniški račun ali zagotovi poroštvo zavarovalnice.
Kupec lahko zadrži del kupnine v dveh primerih. In sicer, v prvem primeru lahko kupec zadrži deset odstotkov kupnine, dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri, če ima nepremičnina vse lastnosti, ki so navedene v pogodbi, in v drugem primeru lahko kupec zadrži pet odstotkov kupnine, če se ob prevzemu ugotovijo napake, če prodajalec ne deponira ali izroči bančne garancije za odpravo skritih napak in v primeru, da ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice.
IZROČITEV NEPREMIČNINE
Rok za izročitev nepremičnine kupcu mora biti določen v pogodbi. Prodajalec ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje, ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge osebe. Za pravočasno in pravilno izročitev nepremičnine morajo biti na strani prodajalca izpolnjeni naslednji pogoji: pridobljeno mora biti uporabno dovoljenje, nepremičnina mora biti zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, poleg tega pa mora prodajalec, če ga za to zavezuje zakon, skleniti pogodbo o opravljanju upravniških storitev, upravnik pa prevzeti skupne dele stavbe. Prodajalec mora poleg tega najkasneje v 15ih dneh od izročitve nepremičnine kupcu omogočiti prevzem.
V primeru, da kupec ne plača kupnine, lahko prodajalec odkloni izročitev, razen v primeru, kadar kupec lahko po zakonu zadrži kupnino. Če prodajalec zamuja z izročitvijo nepremičnine, lahko kupec zahteva plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak zamujen dan. Ob izročitvi mora prodajalec kupcu omogočiti posest nepremičnine, izročiti kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in etažni načrt, predpisane certifikate, garancijske liste, izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del.
PREVZEM NOVOGRADNJE
Ob prevzemu mora kupec temeljito pregledati celotno nepremičnino in sestaviti zapisnik o prevzemu, v katerem so med drugim navedene zahteve po odpravi napak in roki za njihovo odpravo. Prodajalec mora omogočiti kupcu ogled nepremičnine vsaj tri delovne dni pred dnevom, ki je določen za izročitev in prevzem. Kupec ima pravico zahtevati odpravo napak, ugotovljenih pri prevzemu, in plačilo pogodbene kazni ob morebitni zamudi pri izročitvi. Prodajalec je dolžan kupca na to opozoriti, kupec pa lahko te pravice uveljavlja le ob prevzemu, ne pozneje.
Kupec ne sme zavrniti prevzema zaradi manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine. Od dneva prevzema nosi kupec vse stroške, povezane z uporabo nepremičnine, in tveganje naključnega uničenja in poškodovanja. Prodajalec je dolžan vse napake, katerih odpravo je zahteval kupec ob prevzemu, odpraviti v najkasneje enem mesecu. Če tega ne stori, lahko kupec zahteva znižanje kupnine, sam odpravi napake na račun prodajalca ali pa vztraja pri zahtevku za odpravo napak.
ODGOVORNOST ZA SKRITE NAPAKE
ZVKSES ločuje dve vrsti skritih napak. Za napake, ki imajo značilnost napak v solidnosti gradnje, prodajalec odgovarja do deset let od prevzema. Za druge skrite napake, ki jih ob prevzemu ni mogoče odkriti, pa prodajalec odgovarja dve leti od prevzema.
Kupec mora prodajalca o skritih napakah nujno obvestiti v šestih, če gre za napake v solidnosti gradnje oziroma dveh mesecih, če gre za ostale skrite napake. Prodajalec ima od obvestila 15 dni časa, da napako pregleda, nato pa še dodatnih 15 dni, da kupca obvesti o vzrokih zanjo in o tem, kako jo namerava odpraviti. Če je zaradi napake onemogočena oziroma močno ovirana uporaba nepremičnine, mora prodajalec napako odpraviti v najkrajšem možnem času, sicer pa v dveh mesecih od prejema obvestila.
Pridružite se razpravi